Artikkelen tar 5 minutter å lese.
Kjøp og salg av boliger når stadig nye høyder målt i kroneverdi her i landet. Prisene har steget jevnlig over lang tid og en ordinær bolig koster gjerne millionbeløp å anskaffe. I lys av dette øker antallet reklamasjoner mellom kjøper og selger. Kjøper anfører i større og større grad reklamasjon i en eller annen form mot selger etter at handelen er et faktum.
Du har sikkert hørt historier om kjøpere som reklamerer mot selgere for forhold som kjøper mener er selgers ansvar. All reklamasjon er selvfølgelig kjedelig for alle involverte. Det indikerer at ikke alt ble som forventet, og noen ble skuffet over hva realitetene egentlig var, kontra drømmene som lå til grunn for kjøpet. Gjennom 22 år som megler ser jeg fortsatt, ja nærmest daglig, at kunnskapen om lovverk og praksis til spesielt kjøperne, men også selgerne, rundt dette tema er mangelfullt. Det er selvfølgelig fullt forståelig all den tid hver og en av oss, kjøper og selger eiendom nokså sjeldent her i livet.
Jeg deler derfor noen tanker og generell info rundt dette som kanskje kan være til litt hjelp for deg som enten har vært eller kan komme i posisjon som kjøper eller selger av brukt bolig.
«As is»-prinsippet
De fleste boligsalg i Norge selges etter «as is»-prinsippet, som kort fortalt betyr at du kjøper boligen slik den er på kjøpstidspunktet. Og det er nettopp dette som er kjernen i problemet med reklamasjon og kjøpers rettigheter vedrørende erstatning for feil og mangler ved boligen. Som kjøper har du kjøpt «as is». Det betyr at du har kjøpt de mangler og feil boligen hadde på kjøpstidspunktet. Litt «GAME OVER» sagt på en folkelig måte. Når du er i bruktmarkedet så betaler du bruktpris. Du har med andre ord fått en rabatt på x antall kroner nettopp fordi du kjøper brukt og gammelt, i forhold til om du hadde valgt å kjøpe helt nytt hus.
Kjøper du en bolig i bruktmarkedet til kr. 3.000.000,- på la oss si 200m2, så ville denne bolig ha kostet nærmere det dobbelte hvis du kjøpte en helt ny bolig på samme størrelse. Med andre ord så har du fått en «rabatt» på kr. 3.000.000,- fordi du kjøpte brukt. Du kjøper tid og elde. Du kjøper et bad som kanskje ikke er bygget etter dagens våtromsstandard. Du kjøper gamle vinduer, gammelt tak, mindre isolasjon (kanskje ingen) og dårlig drenering i forhold til dagens standard. Kort sagt du får det du betaler for.
Forventninger og vesentlig
Men så er det heldigvis slik at Norge har et av verdens strengeste regler for ansvaret til selger av en brukt bolig. Som kjøper skal du ikke behøve å tåle absolutt alt av problemer etter du har kjøpt bolig. Du har rettigheter, og et par nøkkelord i den sammenheng er forventninger og vesentlig.
Som kjøper skal du kunne ha forventninger om at selger gir de viktigste opplysninger til deg som kjøper om de feil og mangler boligen har. Spesielt skal selger orientere deg som kjøper om de skjulte feil og mangler han kjenner til, men som er vanskelig eller umulig å oppdage på en visning/befaring. Feil eller mangler som selger vet eller som loven sier «burde ha skjønt» er feil ved boligen, og som er vesentlig for kjøper å vite om før han kjøper eiendommen, skal selger opplyse om.
Har selger unnlatt å gi deg info om vesentlige feil og mangler som ikke fremkommer i prospekt, takst, egen erklæring, boligselgerforsikring, eller på annen måte ikke fremkommer i dokumentasjon før salget, ja da har du beskyttelse i norsk lovgivning som kan hjelpe deg i en reklamasjon i inntil 5 år etter at du har overtatt eiendommen. Det du fremmer som reklamasjon må uansett være vesentlig. Med andre ord omfattes ikke bagateller, elde, slitasje, eller datidens standard kontra ny standard. Du kan reklamere mot alvorlige feil og mangler som du ikke hadde muligheter å avdekke under ditt ansvar som kjøper (undersøkelsesplikt). Det må skilles mellom de feil/mangler som er og har vært i boligen før du kjøpte og overtok, kontra de feil/mangler som oppsto etter at du har kjøpt (som selvfølgelig ikke har noe med forrige eier å gjøre). Hvis så din reklamasjonen gjelder feil/mangler som har vært i boligen før du kjøpte og overtok, som er vesentlige, og ikke har vært avdekket på riktig måte, ja da holder reklamasjonen din juridisk sett og du har gode muligheter for å få erstatning.
Dette innlegget kunne selvfølgelig ha vært uendelig mye lengre med direkte henvisninger til selve Avhendingslovens bestemmelser samt eksempler på saker, men jeg begrenser med ovennevnte info og håper du kan ha litt nytte av innlegget.
